Según El Tiempo (enero de 2025), apenas 1 de cada 100 arrendadores en Colombia usa una póliza de arrendamiento, aunque el 40% de los hogares del país vive en arriendo. Eso significa que casi todos los propietarios están confiando en la buena fe del inquilino, y la buena fe no paga el canon de noviembre.
Si quieres ponerle número a ese riesgo antes de que te toque a ti, puedes cotizar tu seguro aquí y ver qué opciones aplican a tu inmueble.
La póliza de arrendamiento existe exactamente para el día en que el inquilino perfecto en el papel deja de pagar. No es un trámite decorativo que te pide la inmobiliaria para cobrarte algo más: es el seguro que le paga el canon al propietario cuando el arrendatario no lo hace, y que puede cubrir bastante más que eso.
¿Quién debe pagar la póliza de arrendamiento: el propietario o el inquilino?
La regla general en Colombia es que el propietario asume el pago de la póliza, porque es quien contrata la cobertura y quien recibe la protección si el inquilino incumple. Así lo confirma un análisis de MAPFRE citado por La FM: el arrendador es quien enfrenta las consecuencias financieras si algo sale mal, así que es él quien debe gestionarla y pagarla.
Eso no es una norma escrita en piedra. Propietario e inquilino pueden pactar que el costo se divida, o incluso que lo asuma el arrendatario, siempre que quede claro en el contrato. Lo que no cambia es quién recibe el beneficio: la póliza protege el bolsillo del propietario, no el del inquilino.
¿Cuánto cuesta una póliza de arrendamiento en Colombia?
El costo de referencia del mercado es alrededor del 50% de un canon mensual, pagado una sola vez al año. Si tu apartamento se arrienda en $1.500.000, la póliza anual rondaría los $750.000, aunque el valor exacto varía según la aseguradora, la ciudad y las coberturas adicionales que elijas. Algunas aseguradoras también ofrecen el pago fraccionado mensual, con tarifas de entre el 2% y el 6% del canon, según el mismo análisis de La FM.
Visto así, suena a gasto. Visto frente a un inquilino que deja de pagar seis meses de canon, suena a lo más barato que vas a comprar ese año.
¿Qué cubre exactamente la póliza de arrendamiento (y qué no)?
No todas las pólizas cubren lo mismo, pero el mercado colombiano se mueve en dos niveles bastante consistentes, según reporta Portafolio:
| Amparo básico | Amparo integral |
|---|---|
| Canon de arrendamiento mensual cuando el inquilino no paga | Todo lo del amparo básico |
| Cuotas de administración impagas | Servicios públicos pendientes al desocupar (acueducto, luz, gas) |
| IVA, solo en inmuebles de uso comercial | Daños físicos causados por el arrendatario al inmueble y sus dotaciones |
| Reposición de elementos del inventario inicial que falten al terminar |
Lo que casi ninguna póliza cubre: el deterioro normal por uso, los conflictos de convivencia que no implican incumplimiento económico, ni los acuerdos verbales que nunca quedaron en el contrato. Si no está en el papel, la aseguradora no tiene de dónde pagarlo.
Ojo con no mezclar dos seguros distintos: la póliza de arrendamiento protege el ingreso que deja de entrar cuando el inquilino no paga, pero no sustituye al seguro de hogar, que es el que responde por incendio, terremoto o daños estructurales del inmueble mismo, esté o no arrendado.
¿Qué necesita el inquilino para calificar?
La aseguradora no le hace el favor a cualquiera, le hace un estudio financiero al arrendatario antes de expedir la póliza. Según Ciencuadras, lo habitual es exigir ingresos de al menos el doble del canon, uno o dos deudores solidarios con esa misma capacidad de pago (o propietarios de finca raíz), y documentos que varían según si la persona es asalariada, independiente o pensionada.
Para el propietario esto tiene una ventaja que casi nadie menciona: ese estudio hace un filtro de perfil de pago más riguroso que la mayoría de inmobiliarias por su cuenta. Si tu inquilino no pasa el estudio de la aseguradora, probablemente tampoco debía pasar el tuyo.
¿La póliza de arrendamiento me sirve si confío en mi inquilino?
Esa es justo la pregunta que más cuesta responder bien, porque la confianza y la capacidad de pago son dos cosas distintas. Un inquilino puede tener toda la intención de pagar y perder el trabajo al tercer mes. La póliza no está pensada para inquilinos de mala fe, está pensada para la vida real, que a veces cambia sin avisar.
Si además tienes más de un inmueble arrendado o un negocio que depende de esos ingresos, vale la pena mirar el panorama completo de lo que necesitas proteger como patrimonio, no solo canon por canon. Sobre eso puedes revisar qué cubre un seguro de patrimonio empresarial si el arriendo es parte de tu operación, no solo un ingreso adicional.
¿Puedo exigir una póliza de arrendamiento en vez de un codeudor?
Sí, y cada vez más propietarios lo prefieren así. La póliza reemplaza al codeudor tradicional porque la aseguradora, no una persona conocida del inquilino, es quien responde si hay incumplimiento. Para el inquilino que no tiene quién le sirva de codeudor (muy común en arriendos para personas que llegan solas a una ciudad), pagar el estudio de la póliza suele ser más rápido que conseguir a alguien que firme por él.
¿Qué pasa si no tengo póliza y el inquilino deja de pagar?
Sin póliza, el camino es el proceso de restitución de inmueble por la vía civil, que toma meses, cuesta honorarios de abogado y no garantiza que el canon atrasado se recupere. Con póliza, la aseguradora paga el canon pactado mientras gestiona el proceso con el inquilino, y en el amparo integral también cubre buena parte de los costos del proceso de restitución. La diferencia no es solo de plata, es de tiempo y de dolor de cabeza evitado.
¿Esto aplica también si arriendo un local comercial?
Sí, con una diferencia importante: en inmuebles comerciales la póliza suele incluir el IVA del canon dentro del amparo básico, y las aseguradoras piden un estudio financiero más detallado del negocio del arrendatario (no solo de la persona), porque el riesgo de incumplimiento de una empresa se evalúa distinto al de una persona natural. Si además el contrato exige una garantía de cumplimiento aparte, revisa qué cubre el seguro de cumplimiento, que es una figura distinta a la póliza de arrendamiento aunque a veces se confunden.
Preguntas frecuentes sobre la póliza de arrendamiento
¿Es obligatoria la póliza de arrendamiento en Colombia?
No. La ley colombiana no obliga a tener una póliza de arrendamiento, es una decisión del propietario para protegerse frente al incumplimiento del inquilino. Lo que sí es cada vez más común es que las inmobiliarias la recomienden o la exijan como condición del contrato que ellas administran, aunque eso depende de cada inmobiliaria, no de una norma nacional.
¿Quién debe pagar la póliza de arrendamiento, el propietario o el inquilino?
Por práctica general del mercado, la paga el propietario, porque es quien recibe la protección si el inquilino incumple. Las partes pueden acordar dividir el costo o que lo asuma el inquilino, pero eso debe quedar explícito en el contrato, no asumirse por costumbre. Puedes ver el detalle completo en la sección de arriba sobre quién paga la póliza de arrendamiento.
¿Cuánto vale una póliza de arrendamiento en 2026?
El precio de referencia del mercado es alrededor del 50% de un canon mensual al año, o entre el 2% y el 6% del canon si se paga mes a mes. El valor final depende de la aseguradora, la ciudad, el valor del canon y si eliges el amparo básico o el integral.
¿La póliza de arrendamiento cubre los daños que deje el inquilino?
Solo si contrataste el amparo integral. El amparo básico cubre el canon, la administración y, en inmuebles comerciales, el IVA. Los daños físicos al inmueble, los servicios públicos pendientes y la reposición de inventario quedan fuera del amparo básico y solo entran en el integral.
¿Qué pasa si mi inquilino no pasa el estudio de la aseguradora?
La aseguradora no expide la póliza para ese inquilino, lo que en la práctica es una señal de alerta sobre su capacidad real de pago. Algunos propietarios deciden arrendar igual asumiendo el riesgo, otros prefieren buscar un inquilino que sí califique. No hay una respuesta única, pero sí hay información nueva con la que decidir mejor.
¿Puedo cancelar la póliza de arrendamiento si cambio de inquilino?
La póliza está atada al contrato de arrendamiento y al perfil del arrendatario evaluado, así que cuando cambia el inquilino generalmente hay que hacer un nuevo estudio y, según la aseguradora, ajustar o renovar la póliza. No se traslada automáticamente de un inquilino a otro.
¿La póliza de arrendamiento reemplaza el contrato de arrendamiento?
No, son dos documentos distintos y complementarios. El contrato de arrendamiento regula la relación entre propietario e inquilino (canon, plazo, condiciones); la póliza es la protección financiera que entra a funcionar cuando algo en ese contrato se incumple. Necesitas el contrato para poder contratar la póliza, no al revés. Si ya tienes el contrato listo, puedes cotizar tu seguro aquí y avanzar con la cobertura.
Última actualización: 14 de octubre de 2026.
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